個人間で不動産を売買するときの契約書チェックポイント

親子や親族の間で土地建物を譲る、知人から空き家を買い取る、共有名義の持分を一方が買い取る――。不動産会社を介さずに、個人どうしで不動産を売買する場面は、意外と多くあります。仲介手数料がかからず、話し合いもまとまりやすい一方で、業者が間に入らないぶん、取引の安全を守る仕組みは、当事者自身で用意しなければなりません。不動産は金額が大きく、権利関係も複雑なだけに、その要となる売買契約書の作り込みが、何より重要になります。本コラムでは、契約書作成を専門とする立場から、個人間で不動産を売買するときの契約書チェックポイントを整理します。

なぜ個人間の不動産売買こそ契約書が重要なのか

不動産会社が仲介する取引では、宅地建物取引業法に基づいて、物件の重要事項が書面で説明され、契約内容も整えられます。ところが、個人間の売買には、こうした保護の仕組みが当然には働きません。つまり、何をどう取り決めるかが、すべて当事者に委ねられるのです。

親しい間柄での取引だからと、簡単な書面や口約束で済ませてしまうと、後になって「言った・言わない」の争いが生じたり、引渡し後に見つかった不具合をめぐって関係がこじれたりします。不動産は一生に何度もない大きな買い物であり、金額も大きいからこそ、トラブルが起きたときの打撃も深刻です。だからこそ、個人間の売買でこそ、内容のしっかりした契約書が欠かせません。

売買の基本条件を正確に定める

まず押さえたいのが、取引の土台となる基本条件です。

第一に、売買の対象を正確に特定することです。土地であれば所在、地番、地目、地積を、建物であれば所在、家屋番号、種類、構造、床面積を、登記記録に基づいて記載します。住所の表記と登記上の地番は異なることが多いため、取り違えのないよう注意が必要です。

第二に、代金とその支払方法です。売買代金の額、手付金の有無、残代金の支払時期と方法を明記します。手付金を授受する場合には、それが解約のための手付なのか、契約成立の証としての手付なのかといった性質をはっきりさせておきます。性質があいまいだと、後から契約を解除できるかどうかをめぐって争いになりかねません。

第三に、代金の支払と、物件の引渡し・登記の移転とのタイミングです。先にお金を払ったのに引き渡されない、あるいは登記が移らない、といった事態を避けるため、これらを引き換えに行う段取りを、契約で明確に定めておくことが重要です。

第四に、契約から引渡しまでの間に、当事者のどちらの責任でもない事情、たとえば災害などによって建物が損傷・滅失した場合に、代金をどう扱うのかという危険負担の取り決めです。こうした場合に、契約を解除できるのか、代金の支払を拒めるのかを定めておくと、いざというときの混乱を避けられます。

権利関係と登記のチェック

不動産売買の核心は、権利を確実に移すことにあります。

最も重要なのが、所有権移転登記です。不動産の権利は、登記をしてはじめて、その不動産をめぐる第三者に対して確実に主張できます。代金を支払ったのに登記が移っていなければ、売主が別の人へ二重に売ってしまうといった事態も、理屈のうえではあり得ます。代金の支払と引き換えに、確実に登記の手続を進められるよう、その段取りを契約に定めておくことが欠かせません。なお、登記の手続そのものは、専門的な判断を伴うため、司法書士に依頼するのが一般的です。

次に注意したいのが、抵当権などの負担です。売主の住宅ローンが残っている不動産には、金融機関の抵当権が設定されていることがあります。これを残したまま購入すると、万一、売主がローンを返済できなくなったときに、せっかく手に入れた不動産を失いかねません。引渡しまでに抵当権を抹消することを、契約の条件として明確に定めておく必要があります。登記記録を確認し、ほかに差押えや仮登記、賃借権といった負担がついていないかも、あわせて調べておきましょう。

土地の境界と面積の確認

土地の売買で、後々のトラブルになりやすいのが、境界と面積の問題です。

隣地との境界がはっきりしていないと、引渡し後に隣人との間で争いが生じ、買主がその対応に苦しむことになります。境界標があるか、隣地の所有者との間で境界が確認されているかを、売買の前に確認しておきたいところです。

また、登記上の面積と、実際に測った面積とが食い違うことも、しばしばあります。契約書では、登記記録の面積をもとに代金を定めて実測との差は清算しないのか、それとも実測に基づいて精算するのかを、はっきりさせておく必要があります。この取り決めがないと、引渡し後に「面積が足りない」といった不満が生じかねません。

物件の状態と契約不適合責任

引き渡した不動産に、契約の内容に適合しない不具合があった場合に、売主がどこまで責任を負うのか。これを定めるのが契約不適合責任の条項です。

雨漏りやシロアリの被害、給排水設備の故障、地中の埋設物など、見ただけではわからない問題は少なくありません。民法では、買主は、こうした不具合を知った時から一定の期間内にその旨を売主へ通知するなどの要件のもとで、修補や代金の減額、損害賠償、契約の解除を求めることができます。

個人間の売買では、売主が後々まで重い責任を負い続けるのは酷な面もあるため、この責任を負わない、あるいは期間や範囲を限る、といった特約を置くことがよくあります。とりわけ、古い建物を現状のまま引き渡す場合には、こうした特約が用いられます。ただし、売主が不具合を知りながら買主に告げなかった場合には、特約があっても責任を免れないとされている点には、注意が必要です。売主としては、知っている不具合を正直に伝え、その内容を契約書に書き残しておくことが、かえって自分を守ることにつながります。

引渡しと費用の清算

最後に、引渡しに伴う実務的な取り決めです。引渡しの時期と方法、鍵や関係書類の引継ぎを定めるとともに、固定資産税や都市計画税、マンションであれば管理費や修繕積立金といった費用を、引渡しの時点でどのように日割りで清算するのかを決めておきます。これらを曖昧にしておくと、細かな金銭のやり取りが後に残り、わだかまりのもとになります。

なお、親子など親族の間での売買では、代金を相場より大きく低く設定すると、税務上、思わぬ扱いを受けることがあります。価格の決め方や税務の点は税理士の領域になりますので、気になる場合は、契約の前に専門家に確認しておくと安心です。

まとめ

個人間での不動産売買は、費用を抑えられる反面、取引の安全を自分たちで確保しなければなりません。対象と代金の特定、支払と登記・引渡しの段取り、抵当権の抹消、境界と面積、契約不適合責任、そして費用の清算まで、押さえるべき点は多岐にわたります。これらを一つひとつ契約書に落とし込んでおくことが、大きな財産をめぐる無用な争いを防ぐ、確かな備えになります。

当事務所は、契約書作成を専門とする行政書士事務所として、個人間の不動産売買契約書の作成・点検を承っております。登記は司法書士といった他の専門家とも連携しながら進めますので、大切な不動産の売買をご検討の際は、代金を動かす前に、ぜひ一度ご相談ください。